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不動産投資の注意点（ワンルーム、地方アパート等）
当社では不動産の投資という意味で不動産をお勧めする事はありません。不動産は長期保有が前提であり最低でも10年以上の保有期間が必要だと考えています。
社会情勢の変化による金利の上昇や空室リスクなどを考えると不動産は投資対象より長期的には資産形成という目的で購入される事をお勧めします。
安易に節税できる、値上がりしそう、家賃収入で借入金が返済できる等で購入してしまうと大きな失敗につながります。
特に注意が必要なのは新築ワンルームマンション、地方の高利回りをうたっているアパートです。
以下に一般的な注意点を記載いたします。
◆ ワンルームマンション投資の注意点（特に都心部）
【1】利回りが低い傾向
- 新築ワンルームは特に利回りが低く（表面で4〜5%、実質はもっと下がる）
- 賃料に対して価格が割高なことが多い（売主の利益が大きく乗っている）
【2】家賃下落リスク
- 年数が経つごとに家賃は基本的に下がる
- 収益シミュレーションが「楽観的な家賃維持」を前提としていることが多い
【3】空室リスク
- 都心といっても駅距離や環境によっては空室リスクがある
- サブリース契約で空室保証されていても、家賃見直しで減額されるケースが多い
【4】修繕積立金・管理費の上昇
- 築年数が経過すると修繕積立金が大幅に上がる傾向
- 実質利回りを圧迫する
【5】売却時の価格下落
将来、売却時にローン残債が上回る「オーバーローン」状態になることも
新築で買っても、中古になると一気に価値が下がる
◆ 地方アパート投資の注意点（1棟アパート or 戸建て含む）
【1】人口減少エリアが多い
- 地方は長期的に人口減少が進む → 空室リスクが高い
- 大学や企業の撤退などで一気に需要が落ちることも
【2】融資が出にくい or 出ても条件が悪い
- 都市圏以外だと金融機関の評価が低く、融資条件が厳しい
- 頭金を多く求められたり、金利が高かったりする
【3】修繕コストの負担が大きい
- 築古物件を安く買えることが多いが、リフォーム費用がかかる
- 築年数が古くなると水回り・構造部分の大規模修繕が必要になる可能性あり
【4】売却が困難
- 買い手が少ないため、出口戦略が非常に重要
- 売りたいときに売れない、または希望価格で売れないことが多い
【5】管理体制の確保が難しい
- 遠方にあると自主管理は難しく、管理会社に頼る必要がある
- 地元の管理会社の質や対応力に左右される